Dwa lata temu napisałem tekst…

Dwa lata temu napisałem tekst związany ze swoimi wspomnieniami z Irlandii z okresu pękania bańki na rynku nieruchomości, dzisiaj mam deja vu w PL oraz z tym co dzieje się w Chinach.

Czego zatem możemy się nauczyć z wydarzeń zaistniałych podczas irlandzkiego wałka? Otóż można z tego wyciągnąć sporo wniosków na przyszłość. Jakich?

Zawsze są jakieś znaki ostrzegawcze. Poniżej główne zaobserwowane:

-nadmierny popyt (buduje się na każdym możliwym kawałku terenu),
-szum medialny (programy telewizyjne, dodatki do gazet, specjalne weekendowe dodatki, wypowiadając się różnego rodzaju specjaliści i analitycy, których wpływy na konto zależą zwykle od tego kto za to przedstawienie płaci),
-przekonanie, że na nieruchomościach nigdy się nie tarci, ujawniające się np. poprzez masowe szaleństwo przejawiające się okupowaniu biur pośrednictwa i deweloperów,
-łatwo dostępny i tani kredyt,
-słaby nadzór finansowy,
-zbyt duża liczba osób zatrudniona w budowlance i szybko rosnące płace wynikające z braku rąk do pracy, oraz ściganie cudzoziemców nawet z dalekich i egzotycznych krajów,
-szybko rosnące płace w sektorach powiązanych z rynkiem nieruchomości (agenci, dorady kredytowi, itd),
-znaczy udział segmentu budowanego w PKB, a w szczególności w PKN,
-udział kredytów (w szczególności mieszkaniowych i hipotecznych) przewyższający liczbę depozytów,
-duża liczba flipów (kupno, remont i sprzedaż w bardzo krótkim czasie),
-szybko rosnące cenny gruntów,
-szybko rosnące udziały kredytów mieszkaniowych w księgach banków (do tego stopnia, iż w niektórych większość stanowią właśnie jedynie te aktywa),
-w końcowej fazie, zacieśnianie polityki kredytowej dla deweloperów (ale już nie dla ludzi). Pozwala się na dokończenie dotychczasowych inwestycji, ale brak jest już udzielania środków na kolejne inwestycje,
-bilansujący się najem z ceną zakupu na kredyt,
-zbyt długi okres zwrotu oraz malejąca rentowność, nawet gdy jest kupowana za gotówkę,
-kredyty udzielane na więcej niż 4-krotność rocznych zarobków,
-w końcowej fazie, pojawiają się ostrzeżenia od różnych organizacji, jako że rynek jest przewartościowany i zaprzeczenia osób żywotnie zainteresowanych tym, aby się on nie załamał,
-kłamstwa pośredników np. o wyprzedaniu wszystkich lokali z wyjątkiem kilku,
-spadająca sprzedaż, ale wciąż rosnące cenny,
-przebijanie cen na aukcjach o kilkanaście, kilkadziesiąt procent,
-wypychanie ludzi coraz dalej od miast ze względu na wzrost kosztów wynajmu lub zakupu mieszkań.

Porady dla osób biorących kredyty:

-powszechnie uważa się, że rata kredytu nie powinna przekroczyć połowy wpływów, jak pokazał kazus Irlandii jest to myślenie błędne, rata powinna pochłaniać nie więcej niż 30% przychodów,
-to zabrzmi brutalnie, ale jeśli masz jakąś gównianą pracę (nie koniecznie w markecie, może być to fabryka, produkcja czy własny biznes, którego obroty zależą od zamożności ludzi) to być może nie stać cię na kredyt mieszkaniowy. Może warto więc zadać sobie pytanie: Czy zatem rozsądnie jest zadłużać się na kilkadziesiąt lat, nie mając odpowiednich kwalifikacji, które pozwolą ci w czasie deszczowych dni, przejść suchą stopą na druga stronę ulicy?
-nie powinno się brać kredytu na więcej niż 4-krotność rocznych zarobków,
-należy porównać ratę kredytu do ceny wynajmu, jeśli poziomy bilansują się lub rata jest niewiele mniejsza niż wynajem to być może warto rozważyć opcję wynajmowania, gdzie zawsze możesz spakować walizki i powiedzieć bye…bye.
-wypadałoby pozbyć się myślenia życzeniowego polegające na tym, iż jak kupimy to przynajmniej będziemy na swoim. W okresie 25 – 30 lat na który zaciągamy dług, może się wydarzyć wszystko i to nawet kilka razy. Jeśli nie wierzysz to wróć do tekstu przeczytaj jeszcze raz,
-wypadałoby pozbyć się myślenia życzeniowego polegające na tym, iż jeśli coś się wydarzy to przynajmniej będę mógł sprzedać i spłacę kredyt i zarobię. Jest to myślenie błędne w tym sensie, że jeżeli nie wyjdziesz z inwestycji w odpowiednim momencie, to nie tylko stracisz dom,ale i będziesz musiał dopłacać do kredytu.

Porady dla dla inwestorów:

-ponieważ jest popyt, lokale budowane są coraz szybciej a ich standard jest coraz gorszy, możliwe że już nawet za po pół roku zacznie coś cieknąc a po 4 latach trzeba będzie zrobić remont generalny,
-nie wierzcie nikomu i niczemu, banki w Irlandii przechodziły pozytywnie wszystkie stress testy, a ostatni publikowany na trzy miesiące przed załamaniem mówił o ich solidnych podstawach. AIB w ciągu dwunastu miesięcy z 2,4 miliarda euro zysku gładko przeszedł do 12 miliardów strat,
-w momencie gdy coś pójdzie źle musicie zrozumieć, że ludzie nie będą posiadać pieniędzy na płacenie za wynajem i będą ciąć koszty, zatem albo się przeprowadzą do tańszych lokali, albo wrócą do rodziców,
-w momencie jakiegoś załamania, nie tylko imigranci ekonomiczni zaczną wracać od swoich krajów, ale także nasili się emigracja autochtonów,
-w wypadku załamania się wpływów fiskalnych i dziury budżetowej niezależnie od zarzekań polityków, wprowadzone zostaną cięcia budżetowe (np. zlikwiduje się ulgi budowlane), wprowadzone zostaną nowe obciążenia fiskalne, ale też podwyższone zostaną te obecnie istniejące. Dzieje się tak ponieważ ktoś musi spłacać pożyczki udzielone na ratowanie gospodarki,
-wypieranie się i czekanie na odbicie może doprowadzić do całkiem sporych strat,
-nieruchomości nie powinny stanowić więcej niż 50% w waszych portfelach,
-utrzymanie stóp na niskim lub zerowym poziomie przez długi czas i nie podnoszenie ich, nie świadczy o sile ale o słabości gospodarki,
-zbyt duże koszty życia, ceny najmu, koszty kupna nieruchomości lub rat, oznacza automatycznie, że tych pieniędzy zabraknie gdzieś indziej. Konsument będzie musiał przyciąć wydatki a zatem nie wyda gdzieś indziej, w razie jakiegoś hipotetycznego kryzysu, najgorzej poszkodowane są: usługi (w tym wszelkie zbędne z punktu widzenia szarego człowieka wydatki typu siłka, trener personalny, diety i innej maści doradcy w tym kredytowi), handel, transport, szeroko rozumiany rynek nieruchomości (pośrednicy, pracownicy budowlani). Jednym słowem to co jest zbędne. Jako jedno z ostatnich ludzie przestają spłacać kredyty (tylko mieszkaniowe), gdyż nadzieja umiera ostatnia, a po za tym takie miałem obserwację w Eire.

Porady dla wszystkich:

-nie bawmy się w obwinienie wszystkich dookoła, pomagajmy sobie jedno drugiemu, przez dobre słowa. Pamiętajcie nic nie jest warte tego, żeby odbierać sobie życie, a na pewno nie są warte tego problemy finansowe,
-w przypadku problemów idzie w bankruty, w końcu to banki narobiły problemów udzielając takich a nie innych kredytów, więc niech sobie radzą,
-należałoby pociągnąć do odpowiedzialności bandytów, którzy do tego doprowadzili i przykładnie ukarać, gdyż jeśli tego się nie zrobi to będziemy mieli permanentnie powtórki,
-nie wierzcie jeśli ktoś mówi, że u nas jest inaczej, lub tym razem jest inaczej. Ludzie pod każdą szerokością geograficzną są tacy sami, dlatego nie rozumiem czemu np. w takiej Australii działać miałby inne prawa niż w Irlandii,
-nie można ratować instytucji finansowych kosztem społeczeństwa jak pokazywał przykład AIB (Anglo – Irish Bank). Są one zwyczajnie nie do uratowania i zostawią tylko potężnym państwo z długiem do spłaty,
-pożyczki udzielane przez instytucje międzynarodowe nie są dawane z dobroci serca. Zazwyczaj zależy im na ratowaniu innych zagranicznych inwestorów i instytucji, które mają zbyt dużą ekspozycję na miejscowy rynek (vide Irlandia, Grecja),
wszystko ma swój początek i koniec. Im dłużej trwa BOOM tym głębszy jest BUST,
-jak wielokrotnie wspominałem nie wierzcie wszelkiego rodzaju analitykom, specjalistom, szkoleniowcom, pracownikom banków lub innych instytucji zależny od tego segmentu gospodarki. Oni też z czegoś muszą żyć,
-cykle kredytowe, Bail-out, Bail-in, trzymanie stóp procentowych na niskim poziomie, QE, jest po to aby bogatsi stali się bogatsi a biedniejsi jeszcze bardziej biedni. Są one po to aby ogolić frajerów, którzy zapłacą rachunek za imprezkę urządzaną przez tych co mają więcej i wciąż im mało.

#nieruchomosci #biznes #gruparatowaniapoziomu #gospodarka #bogatymenbeny